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Compravendita e perizie: non sempre fila tutto liscio

Contenuto curato da energetico

In occasione di una compravendita, l’acquirente e il venditore dell’immobile oggetto della trattativa vengono convocati così che sia possibile ottenere documenti e informazioni relative alle modalità con le quali il prezzo della compravendita è stato determinato. Nel caso in cui venga prodotta – da parte del venditore o dell’acquirente – una perizia di stima dell’immobile che abbia lo scopo di certificare che il valore di compravendita che è stato dichiarato nell’atto è stato stabilito in maniera congrua, l’ufficio delle Entrate procede con una rettifica senza ordinare un sopralluogo, semplicemente partendo dai dati che vengono messi a disposizione dal tecnico (per esempio, quelli che riguardano un contratto di locazione in essere o la superficie dell’edificio). Gli accertatori si avvalgono delle informazioni che vengono fornite dai contribuenti per rettificare il valore del fabbricato, per poi liquidare l’imposta di registro maggiore tramite la capitalizzazione dei redditi di locazione o le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare relative ai prezzi di vendita al metro quadro della categoria in cui rientra l’immobile che sta per essere comprato.

Cosa dice la legge

L’articolo 51 del Dpr 131 del 1986 precisa che l’ente impositore, per rettificare il valore dell’immobile che è stato dichiarato nell’atto di compravendita, può fare riferimento al prezzo che si ricava da perizie specifiche che siano state redatte nei tre anni precedenti e al prezzo che viene praticato in commercio comunemente nello stesso arco di tempo e nella stessa area territoriale; un altro parametro che può essere preso in considerazione a questo scopo è la redditività netta degli immobili capitalizzata al tasso che è stato applicato alla data in cui l’atto è stato sottoscritto.

In quasi tutte le circostanze, però, succede che gli uffici che sono chiamati a gestire la rettifica non si basino su tutti i dati che sono riportati in perizia, ma ne considerino solo alcuni escludendone altri, cioè quelli che hanno indotto il tecnico a indicare un valore inferiore. Gli uffici, in pratica, ritengono certi solo i dati relativi alla superficie che è specificata nella perizia, ma non tengono conto delle spese che sono state eventualmente sostenute per pagare degli interventi di ristrutturazione. Questo avviene tipicamente nel caso in cui la stima di valore superiore si riferisca alle quotazioni dell’Omi, mentre se la stima è basata sulla capitalizzazione dei redditi di locazione non è raro che gli uffici tengano conto unicamente del dato iniziale dei contratti di locazione in essere e non dei costi di gestione che riguardano l’imposta sugli immobili; oppure può accadere che non si considerino i rischi correlati al mancato incasso dei canoni o il deprezzamento che ha subìto il fabbricato oggetto di compravendita.

Come comportarsi

Che cosa si può fare in situazioni del genere? Prima di tutto presentare un’istanza di accertamento con adesione presso l’ufficio interessato, in modo tale che possano essere prese in considerazione le circostanze indicate dal perito, possibilmente accompagnate da una documentazione che le provi. Nel caso in cui tale tentativo non abbia successo, si può ricorrere al giudice tributario.

Per evitare inconvenienti in questo ambito, ci si può affidare alla professionalità garantita da retevisure.it, che mette a disposizione un servizio garantito da esperti del settore di provata competenza. Che si tratti di perizie, di stime o di altri servizi catastali, si può beneficiare di un’assistenza completa e costante, ideale anche per chi non ha la minima esperienza in tale campo.

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